映画やテレビなどでも耳にすることが増えてきた事故物件。 しかし、なんとなくネガティブなイメージはあっても、事故物件についてしっかりと理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、そもそも事故物件とは何なのかを理解し、自分が所有する賃貸物件が事故物件になってしまった時の告知義務について解説していきたいと思います。
事故物件とは？
まず結論として、事故物件についての明確な定義はありません。 おおまかに言うと「瑕疵（かし）」のある不動産物件は総称して事故物件と呼ばれています。 瑕疵とは欠陥や欠点を指す言葉で不動産における瑕疵には心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
ここで問題になってくるのが心理的瑕疵です。 心理的瑕疵物件とは、殺人事件などによって、不動産物件を取引するにあたって借主や貸主に心理的な抵抗を感じさせる物件のことです。 もちろん心理的瑕疵については告知義務がありますが、心理的な抵抗を感じるかどうかは人それぞれであるため、告知義務の範囲は定められていませんでした。
新たなガイドラインの策定！！
告知義務の範囲が定められていないため、告知に関しての判断はオーナー様や不動産会社に委ねられてきたというのが現状です。 貸主からすれば募集上伝えたくない情報であり、借主からすれば当然知りたい情報でもあります。 伝えたくない貸主と知りたい借主の間に、告知に関する明確な決まりが無いのでは当然トラブルは発生してしまいます。 そこで事故物件についてどこまで告知するかを国土交通省が線引きしました。 それが2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。 人の死というのは本来もっと身近な出来事で、当然に予想される出来事です。そこで新たに策定されたガイドラインでは、まず死亡した原因によって告知義務があるか無いかを定めました。
死亡原因によっては告知不要な場合も？？
- 殺人、自殺、事故による死亡の場合 事故発生から3年間は告知義務があります。 ベランダ、共用玄関、エレベーター、階段、廊下などのうち日常使用する場所も告知義務の対象に含まれています。 ※売買の場合はトラブルになった場合の損害額が大きいという理由から、何年たっても告知義務は無くなりません。
- 自然死、家庭内事故による死亡の場合 老衰や病死、日常生活の中で起こった不慮の事故（階段からの転倒、食事中の誤嚥など）に関しては告知義務は無いと定めました。 しかし、発見が遅れるなどの理由で特殊清掃等が必要になった場合は3年間の告知義務を負います。
まとめ
事故物件に関するガイドラインの策定は貸主様と借主様の双方にとっては非常に大きな出来事と言えるでしょう。 まず、告知が必要な内容と期間が明確になったことで告知しなかった場合のトラブルは無くなります。 さらに「自然死や家庭内事故による死亡の場合は告知義務は無い」と定められたことから、仮に入居者が老衰で亡くなったとしても次の募集の際の告知が不要になりました。 これはつまり、貸主様が高齢者の入居を敬遠するという問題の解決にも繋がります。 さらに、「事故物件」として扱われることによる遺族への損害賠償請求などの問題もなくなります